（抜粋）拙宅の周囲には田園地帯アパートが林立しています。そして問題の種となっています。筆者の見るところ、アパートと地域の関係がぎくしゃくしているためかと。そこで、まず、地方の民間アパートのステークホルダーを整理してみることにしました。
皆さんは「郊外ないし田園地帯のアパート」と聞くと何を思い起こされるでしょうか？
特に、地方中核都市への交通の便の良い立地のアパートを想起してみてください。
例えば、JR駅まで徒歩10分。
「ある程度の自然に囲まれた小家族ないし一人で住むための、都会よりは家賃の低い駐車場付き住居」でしょうか？
ところが、この田園地帯アパート、拙宅の周囲では問題の種となっています。
筆者の見るところ、アパートと地域の関係がぎくしゃくしている※ためかと。
※）拙宅の近くでは、幸い、入居者と地域の間の摩擦は無いようです。
そこで、まず、地方の民間アパートのステークホルダー※を整理してみることにしました。
※）ステークホルダー（Stakeholder）とは、企業やプロジェクトの活動に対して直接・間接的な利害関係を持つすべての人のこと。
例によって、ChatGPTに質問する形で調査しました。
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０）筆者の視点から
筆者は以下の５者をChatGPTに投げかけてみました。
・オーナー・地主（資産価値、家賃収入、空室率、維持費、相続）
・金融機関（融資の返済、担保価値、事業の継続性）
・アパート業者（建築・販売・管理・修繕による収益）
・入居者（家賃、住環境、安全、利便性、居住の安定）
・地域（人口、地域経済、景観、自治会、学校、治安、地域コミュニティ）
ChatGPTの回答は「かなり適切」でした。
「地方の民間アパートを一つの地域社会の構成要素として見る」のであれば、挙げられた5者は中核的なステークホルダーだそうです。経済的な利害関係の骨格はほぼ押さえられているとのこと。
ただし、「アパート業者」を分解※することと、「行政・インフラ関係者」を加えることを勧められました。
※）国土交通省の制度上、賃貸住宅については少なくとも「所有者（オーナー）⇔管理業者⇔入居者」という関係が明確に位置づけられているそうです。管理業者にはオーナーへの定期報告や、入居者から預かった家賃等の適切な管理などが求められているとのこと。
１）「アパート業者」の分割
ChatGPTによれば、
建設・販売業者と管理会社・賃貸仲介会社は、
ステークホルダーとしての利害がかなり異なるそうです。
建設会社が管理・サブリースまで行う場合には、両者の境界がさらに曖昧になり得るそうです。国交省はサブリースに対しては「建物所有者→サブリース業者」と「サブリース業者→入居者」という転貸借関係を明確に区別しているそうです※。
※）「オーナーとサブリース業者との間のトラブル」を抑圧するための方策のようです。
アパートのステークホルダーを分析するのであれば両者を分ける方がよいそうです。
２）行政の追加
地方のアパートの場合、
市町村・都道府県・国
も間接的ではあるものの重要なステークホルダーとのことです。
例えば、
・固定資産税
・都市計画
・建築確認
・消防
・道路
・上下水道
・ごみ収集
・学校
・防災
・空き家・空室問題
・地域人口政策
などが関係するそうです。
特に地方では、アパートが建設されることによって自治体の人口・税収・公共サービス需要が変化するので、単なる「行政規制者」ではないそうです。
３）地域の分解
「地域」を一つのステークホルダーとして扱う際に、地方の場合には、
地域住民・自治会と地域経済
を分けて考える必要があるかもしれないとのことです。
例えば、既存住民の視点からは「アパートができると若い世帯が増える」というメリットがある一方、
・騒音
・駐車場
・ごみ
・景観
・自治会活動への参加
などの問題も。
地域経済の観点からは、
・コンビニ
・スーパー
・飲食店
・医療機関
・建設・修繕業者
・交通
などには新しい需要が発生。
アパートは、単なる「住宅」ではなく、地方の人口・消費・地域コミュニティを変える装置でもあるとも考えられるそうです。
４）ChatGPTの提案
地方の民間アパートを「地域社会におけるステークホルダー」という観点から分析するなら、次の8者とすると理解がしやすいそうです。
① 土地・建物所有者（オーナー）
② 金融機関
③ 建設・アパート供給業者
④ 賃貸仲介・管理業者
⑤ 入居者
⑥ 既存地域住民・自治会
⑦ 地域経済（商店・医療・サービス等）
⑧ 行政・公共サービス
そして、その中心にあるのが、「アパートという住宅資産」。
この構造で見ると、各者の利益が必ずしも一致しないことが見えてくるとのこと。例えば、
・オーナー → 高い家賃・高稼働率を望む
・金融機関 → 安定した返済を望む
・建設会社 → 新築案件を増やしたい
・管理会社 → 管理戸数を増やしたい
・入居者 → 安い家賃・良好な住宅を望む
・地域 → 人口増加を望むが、過剰供給は困る
・行政 → 人口・税収を増やしたいが、公共サービス費も増える
となるとのこと。
ここに「地方のアパート経営が地域にとって本当にプラスなのか」という、かなり重要な問題が出てくるそうです。
《《《《《《《《ここまで《《《《《《《《
以下に「土地活用型賃貸住宅事業者※」をリストしておきます。
※）地方の土地所有者に「土地活用としてアパートを建てませんか」と営業し、建設から一括借上・管理まで一貫して提供する企業 のことです。
・大東建託グループ
・積水ハウスグループ ※
・大和ハウスグループ
・東建コーポレーション
・旭化成ホームズグループ
・積水化学工業（セキスイハイム）グループ ※
・住友林業グループ
※）両社はもともと同じ「積水化学工業（本社大阪府）」から分かれて発展したそうですが、全く別の企業グループなのだそうです。筆者はそれを知りませんでした。
次に続きます。
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