（抜粋）地方の民間アパートのステークホルダーの整理を試みた前回に続いて、今回はステークホルダー間のもめごとの対処方法について調べてみました。
前回は、地方の民間アパートのステークホルダー※の整理を試みました。
※）直接・間接的な利害関係を持つすべての人。
結果、以下の八者とするとよいのではという結論に達しました。
① 土地・建物所有者（オーナー）
② 金融機関
③ 建設・アパート供給業者
④ 賃貸仲介・管理業者
⑤ 入居者
⑥ 既存地域住民・自治会
⑦ 地域経済（商店・医療・サービス等）
⑧ 行政・公共サービス
そこで、この①～⑧の間にトラブルが生じた場合に、その仲介や仲裁を行ってくれる立場や機関が無いものかと考え、その有無を明らかにする必要を感じました。
例によって、ChatGPTに質問する形で調査しました。
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０）はじめに
トラブル発生時の仲介・仲裁を行う立場や機関はあるようです。
ただし、①～⑧のすべての関係を横断して仲介する「一つの機関」があるわけではないということを念頭に置く必要があるそうです。
もめごとの種類ごとに、第三者機関・行政・専門家・司法へ段階的に持ち込む仕組みになっているそうです。
１）代表的な解決ルート
以下一覧では、左から「主な対立：まず対応するところ：解決しない場合」という順に示してあります。
・①オーナー ↔ ②金融機関：当事者間・金融機関の相談窓口：金融ADR・裁判等
・① ↔ ③建設会社：契約上の協議：建設工事紛争審査会・ADR・裁判
・① ↔ ④管理会社：契約・管理会社の相談窓口：ADR・裁判
・④ ↔ ⑤入居者：管理会社・オーナー：ADR・簡易裁判所等
・⑤ ↔ ⑤入居者同士：管理会社・オーナー：警察・ADR・裁判等
・① ↔ ⑥地域住民：自治体・自治会・当事者協議：行政手続・裁判等
・①③ ↔ ⑧行政：行政との協議・審査請求等：行政訴訟等
・⑥ ↔ ⑧行政：自治体への相談・意見申立て：審査請求・行政訴訟等
２）「仲介」と「裁定」は別物
例えば、オーナー ⇔ 入居者で家賃や退去をめぐって争いになった場合、第三者が「双方の話を聞いて、合意できるように仲介する」ことがあるそうで、ADR（裁判外紛争解決手続き）※などが該当するようです。
※）裁判外紛争解決手続（ADR）とは、裁判を起こさずに中立な第三者が間に入って話し合いを促し、トラブルの解決を目指す手続きです。弁護士会、行政機関、民間団体などが、交通事故や金銭トラブル、近隣問題などの解決をサポートしているそうです。
一方、「法律上どちらが正しいかを決める」のは基本的に裁判所。
つまり、当事者間の話し合い⇒第三者による調停・仲介⇒裁判という段階的な仕組みになっているそうです。
３）特に重要なのは「自治体」
⑥地域住民・自治会、⑦地域経済、⑧行政・公共サービスが絡む場合には、①～⑤の契約関係とは性格が異なるそうです。
例えば、「この土地にアパートが建つと、交通・騒音・ごみ・日照などで地域に問題が生じる」という場合、地域住民とオーナーの間に契約関係は存在しないため、自治会・住民⇔オーナーを直接裁判で解決するのではなく、
自治体の条例・建築・都市計画・環境・ごみ・道路などの行政制度
を通して調整することが多くなるそうです。
自治体によっては建築前の近隣説明・紛争予防制度を設けているそうです。
４）実務上かなり重要な「建築紛争」
例えば、「土地所有者がアパートを建てる」⇒「近隣住民が『日照・プライバシー・圧迫感・工事騒音』どを問題にする」というケース。
行政が「住民とオーナーの間を仲裁してくれる」と単純に考えてはいけないのだそうです。
行政は建築基準法・都市計画法・条例などに適合しているかを判断するので、「合法だから建築できる」と結論しますが、これは「近隣住民との紛争が解決した」ことは、当然ながら、別問題。
自治体によるあっせん・調停制度などが用意されている場合があるとのこと。
ChatGPTは①～⑧の「ステークホルダー」に次の⑨を加えてはどうかと示唆してきました。
⑨ 紛争解決・調整機関
ただし、これは一つの組織ではなく、
・自治体の相談・調整制度
・業界団体のADR
・弁護士・司法書士等
・調停
・裁判所
など「問題が起きたときに関係者間を調整する仕組みの集合体」と考えるべきだそうです。
⑨は独立したステークホルダーというより「紛争調整システム」として別枠に置く方が良いとも。
一般に、地方のアパートでは行政でも自治会でもオーナーでもない「中立的な調整役」が弱いという問題があるそうです。
《《《《《《《《ここまで《《《《《《《《
アパートの近隣に住む住民は、上記内容をほとんど知らないと思われます。
筆者も紛争解決・調整機関の存在を認知していませんでした。
次に続きます。
補足）
以下に「土地活用型賃貸住宅事業者※」をリストしておきます。
※）地方の土地所有者に「土地活用としてアパートを建てませんか」と営業し、建設から一括借上・管理まで一貫して提供する企業 のことです。
・大東建託グループ
・積水ハウスグループ
・大和ハウスグループ
・東建コーポレーション
・旭化成ホームズグループ
・積水化学工業（セキスイハイム）グループ
・住友林業グループ
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